盛世下的商业地产价值研判(图)

　　人物介绍：边光伟——威海思成房地产经纪有限公司总经理

　　个人资料

　　姓名：边光伟

   职务：总经理

　　公司名称：威海思成房地产经纪有限公司

　　首先欢迎边总做客新浪威海房产嘉宾访谈；

　　下面是边总对当今的商业地产价值研判的谈话实录：

　　北宋鼎盛时期，天下太平，国泰民安，所以有清明上河图流芳千古的市井商贩一派繁荣。在国民经济快速增长，居民储蓄屡创新高，各类物价不断上涨的今天，各地的商业无不热况空前。而商业的繁荣又催生了商业地产的集中放量，但反观每个地区、每个城市的商业地产，无一例外，都存在冰火两重天的情况。由于许多商业地产在期房阶段就大量出售，所以商业地产的投资者几家欢喜几家愁，威海也是如此。

　　任何事物的发展都有其规律，顺势而为之踩上大势的节拍，才是发展的硬道理。寻找商业地产发展的规律，那就非常有必要去研究商业地产的价值所在。同居住类地产一样甚至有过之而无不及的是商业地产极强的地域性，看威海的商业地产就不能把它放到北京、上海或济南、青岛来讲，在此我们结合威海的市场情况来分析商业地产的价值形成。

　　首先应该关注和研究的是老生常谈的地段因素。商业地产最常讲的一句话叫金角银边草肚皮，就是说的地段重要性。所有商业地产的主角都是人，包括消费者、经营者、投资者，人流的多少，到达的便利程度，人们的熟知度都是关系商业成败的重要因素。各类宣传品中使用频率极高的一个词叫商圈，其核心所指也就是地段。而在商业的地段价值上又以成熟商圈、城市中心为最佳。商业是一个需要“养”的行业，而成熟商圈和城市中心区是经过多年的发展已经养成了一个很好的商业氛围。拿威海而言，核心商圈自然是市中心传统商圈。那么随着城市发展就出现了一些节点的商圈，往南形成了竹岛大福源商圈、蒿泊车站商圈；往西则有天都小商品商圈、高区利群商圈。从商业地产的地段价值来讲越靠近这些商圈中心，商业成功的机会就越大。

　　其次，要分析发展商和项目操作的团队伙伴。由于进入威海的异地品牌公司少有开发商业地产的动作，今年进入的烟台振华其物业又不出售，因此对于本地发展商的企业信誉、财务状况、资金实力其实不难核实。发展商对项目运作的态度和出售物业的比例应该是一个关注的重点。由于商业地产需要一个“养”的过程，而这个过程一定需要大业主的大投入，所以如果发展商过早急于回笼资金或出售商业物业比例过大，就会造成很多后期运营无法解决的问题和矛盾。因此发展商的社会责任意识和对项目运作的重视程度以及持有一定比例物业的决心是一个商业地产成功的重要因素。同样，项目运作团队中的规划设计单位、物业管理公司、商业运营策划、管理顾问机构、商业资源也都是商业地产项目的核心价值构成的重要元素。

　　第三是商业地产的物业类型和业态分析。威海的商业地产大致可以分为综合购物中心SHOPPINGMAIL或准SHOPPINGMAIL(比如侨乡城市广场、金猴购物广场、站前圣迪广场、时代广场等，规模较大，百货、超市、餐饮、娱乐各种商业比较全)、专业市场(如乐天海港家俬、家世界、大屋建材商城、中韩小商品交易中心等)、社区商业(如海上明珠商业街、尚城国际商业街、各类楼盘底商等)几大类。威建集团开发的文化名居·文化风情街则介于专业市场和社区商业之间，又揉进了一些MAIL的功能和业态。而这些商业分类之中又有街铺、卖场内商铺的分别。很难笼统地讲哪一种类别的商业地产好或坏，价值高或低。但一般而言，街铺的价值要远高于卖场内商铺，也就是说其风险要低得多。无论综合购物中心还是专业市场，卖场内商铺随整个物业一荣俱荣、一损俱损，而物业出售比例越高则成功可能性越小。街铺则因为其自由经营和开放格局，随着市场的自然调节和小业主的苦心养护，其商业价值会越来越高，经营也会越来越有保障。

　　第四，商业地产的规划、建筑设计、商业定位、空间平面布局也是重要因素。项目的规划是否与城市规划方向相符，建筑外观设计是否具有显著的可识别性从而产生与生俱来的广告影响力，商业定位是否经过严谨的市场调研、反复论证，空间平面布局与商业定位是否相匹配方便合理高效使用，这些都需要仔细甄别。只有这些方面都经得起推敲，发展商事先投入了大量的人力、物力、财力做过研究论证并做出科学决策，这个商业地产项目才具备市场竞争力。过往许多出现问题的商业地产很大程度上就是因为开工之前根本就没有经过这些工作环节，发展商拍脑袋，而设计院又不动脑筋，到最后商家没法用，经营自然不能成功。威海就不乏此类案例。

　　第五，要看项目的运营保障和商业经营的具体措施。商业经营初期最主要的是招商，前期符合商业定位的招商情况好坏是后期经营的关键。如果项目运作团队不具备专业能力，缺少商业资源，甚至没有令人信服的切实可行的招商方案，也没有开业前、中、后期的相应营销、广告、活动等计划，那么这个投资风险是非常大的，其所宣传的商业价值就需要审慎对待。

　　第六、要理性分析销售宣传中的各种承诺。在最近几年的商业地产开发浪潮中，由于市场的不规范，很多广告打出了五年返租甚至十年返租的承诺，有的承诺每年7%，有的甚至承诺超过10%。今年建设部针对这些情况明文指出这种做法是违法行为。其实道理很简单，如果一次性在销售房款中扣除所承诺的回报显然不可能，那么如果超过三年以上的返租期，而又是分年度支付，最终会是什么结果呢？所有的承诺可能都全是镜中月，水中花。商业地产的经营风险尤其在散售之后非常高，而大多数发展商本身又不懂商业经营，靠经营的收益也很难支撑所承诺的回报，那么发展商所承诺的长期的高额回报拿什么保障？如果经营不善，发展商在三年之后、五年之后又拿什么来兑现这当初的承诺呢？因此对商业地产的价值判断及投资回报分析一定要用理性的思想，用现实的眼光，用自己的市场调查研究去进行。

　　当然关于商业地产的价值构成还有很多诸如政策、民情、入市时机、当地风俗习惯、周边环境等各种各样的影响因素，要实现商业地产的价值最大化，这些因素都不能忽视，而且不能孤立地看待。

　　从投资的角度而言，发展商是大投入、高风险，更是要在项目动手之前把上述几个方面的功课做足，科学论证，理性决策，具备高度的社会责任感方能降低风险，获得长久、高额回报。如果一味追求尽可能卖出物业，赚取一时的高额利润，违背市场规律做事，最终还是要自己为市场买单，承受其所带来的巨大风险和各种烦恼。

　　对投资商铺的小业主而言，首先要搞清楚自己投资的目的是自己经营，或寻求资金沉淀做长线投资，还是短线炒房；其次一定要仔细对比分析，搞清楚项目真实细节；最后一定要量力而行，谨慎投资。

　　我们虽然身处盛世，商业地产也前景诱人，但风险同样无处不在。

　　最后再次感谢边总做客新浪威海房产嘉宾访谈。