国家金融调控新政下的威海房产市场论坛(组图)

　　主题：国家金融调控新政下的威海房产市场论坛

　　时间：2007年12月25日

　　地点：威海电视台会议室

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    吴勇：

　　今天是圣诞节，我首先祝大家圣诞快乐!我依次介绍一下今天来现场的各位嘉宾：中国银行零售贷款中心丛雪燕女士、新元房产经理吕红女士、盛元房地产经理闫云雷先生、西港房地产总经理吴强先生、德源房产董事长林秀德先生、翠竹园销售总监石泳先生、豪迈房产经理黄颖女士、正大房产经理孙吉龙先生、正奇企业策划总经理张妍芳女士、思成经纪有限公司总经理边光伟先生、港隆商务(乐天)市场经理潘浩先生、广电报记者韩强先生。

新浪威海房产频道主编 吴勇先生

　　大家知道，2007年中国房产市场经历了快速增长的10个月，但是进入11月以来，似乎感受到了冬天的气息，房产市场寒流不断。尽管11月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，但是国内一线城市商品房的成交量出现大幅下滑，之后的房价也开始随之松动。而与此同时，央行为了防止经济过热的预期，缓解流动性过剩、减少金融杠杆的放大作用，在2007年6次提高存贷款息率、10次提高银行准备金率；银监会也在12月强势出台了第二套住房贷款政策。一时间，房地产市场是否出现拐点，成为了近期市场热议的话题。而万科集团老总王石向媒体表示“我承认楼市拐点确实已经出现了”的话题，让关于拐点的话题达到了沸点。

　　作为三线城市的威海，在此次房价的浪潮中将扮演怎样的角色？在国家房地产市场的大环境下能否独善其身？国家金融调控的新政对威海房产市场到底产生了怎样的影响？各方人士对威海房市未来的预期随着宏观条件的改变将产生怎样的变化？因此，今天我们特召集大家来共同探讨这个话题，从不同角度和不同立场分析威海房产的价格趋势和发展方向。

　　林总，先请您谈一谈今年第二套住房贷款首付提高，对咱家的销售情况有没有影响？

德源房产公司董事长 林秀德先生

　　林秀德：

　　国家调控政策对我们企业影响度不是很大，我们这些年基本以自有资金为主。我们的楼盘完工后，能卖一部分出来，剩下的房子再等一等，可能这两年来看房子卖得不错，但是到底市场以后是一个什么情况，我今天就是来听听大家的意见，如果以后国家政策出现倾斜，房子能不能留在开发商手里，现在每个开发商都担心这个问题。政府的宏观调空政策可能对炒房子的那部分人有影响，真正对我们企业的消费群体没什么影响。

思成经纪有限公司总经理 边光伟先生

　　边光伟：

　　林总一向是很稳健的，因为我们也合作了很长时间，我们一直比较关注德源，他们确实没有太多的压力，在这种情况下受这种调控的影响不会太大。

　　那我抛砖引玉一下吧。我们现在网上能看到王石说：“房市有泡沫，肯定要破灭，多长时间不一定。”任志强说，“冬天到了，挺冷的。”其实我觉得这些话应该关注一下他们的背景。你看万科的背景，万科的整个发展的战略，它是从珠三角、长三角然后到环渤海，珠三角是首当其冲。广州的市场已经是非常成熟了，几起几落，深圳同样也是。长三角就是上海整顿的几次，也算是经历了波折。现在到了北京，最后是胶东城市群或者天津群，我倒觉得它的整个结构水平，因为受冲击最大的一线城市占了它整个业务量非常大的比重，所以它大量的土地是以前低价储备的，现在上到这个情况，它有空间可以降价。万科提“社会公民责任”，响应政府号召是必然的。但是他也说了，这个泡沫来临也好或者破灭也好跟我关系不大，因为它的整个业务结构面对风险控制的体制我觉得很完善。这是万科。

　　再说任志强的“冬天”，任志强更多是做资本运营。任志强在这届住交会上，他说，“我在滨海新区拿的地是最好的，拿到地以后，资金不够的时候，我就卖给潘石屹。”他资本运营的前提是要有宽松的政策，国家经济发展的大背景。所以在这个时候，宏观的东西出现波动的时候，他可能感到是最明显的，所以以前从来不喊，现在喊出来。我认为是这样。现在这个调控，为什么人家会这么说，我们要看背后的东西，不能光听表面。所以这里我想说，一线城市为什么会有拐点或者出现目前的价格跳水，或者销量骤减等等情况，我们三线城市为什么可能受的影响不大，这里面还是有差异的。这个差异从我的工作习惯或者思维方式上看这个问题，我觉得就是市场的供给关系。现在受到整个国家关于民生民意等一些大方面的政策方向的引导，国家推出了大量的限价房用地、经济房用地等等，还有解决民生问题的廉租住房的政策。这样对整个一线城市大的供应结构上有很大的影响，这样的话就会增加整个市场的供应量。另一个向外的政策，其实对市场供应这块也会有一些影响。再加上调控以后，大部分发展商把以前存量的土地在集中的时间段想方设法转移，否则这些土地可能被没收等等这些情况。

　　从一线城市供应来讲，这段时间可能供应量会增，需求这块说白了，受到更大影响的是消费者的心理预期。像北京、上海、深圳，他们价格这两年涨幅是在一个很高的基数上跳跃式上涨，涨得绝对幅度或者相对幅度都很大。整个调控政策下来以后，无论是第二套房，还是提高首付比例，这些东西都是针对大的投机和投资，对需求的总量肯定是抑制的，这样一来造成供需和供给上的矛盾。北京、广州、深圳、杭州都出现这种情况，这种情况说明这些地方的投资和投机的比重占有非常大的份额。但是从长远来讲，我觉得动荡也不会太长，长远来讲还得往上涨，可能调一段时间，跟股市一样，经过一段时期的调整，还得往上涨，出现目前这个状况很正常。

　　说到威海，威海的供求关系跟一线城市也不太一样。首先林总最有感触，威海现在市里头因为三面环海，一面是山，土地供应量非常紧缺。而且现在威海的大小开发商，手上的存量土地，土地储备量不是很大，尤其是市区，可供开发的土地已经很少。我觉得威海的土地供应是一个瓶颈，因为从我们了解的情况，威海的三市一区大部分土地指标已经提前透支，这是一个很普遍的现象，土地供应已成为一个瓶颈。所以限制了供应量，政府能够拿出来做经济适用房、廉租房等等的土地量更少。从整个成本构成来讲，土地本身就少，地价越来越高。羊亭的地已经拍到了八十万。土地成本高，各类建筑成本也是在今年年底有一个幅度不小的增长，新的《劳动法》出来，劳动力成本压力加大，所以从供应和成本上看，威海的房地产价格目前来讲，我认为泡沫还很少。

　　从需求这块，我们大概做了十几个项目，从今年下半年统计的数据来讲，这种短期投资的基本上很少。因为利率的增长和调整已经连续很多次，这部分人早就嗅到这个味道，早就慢慢开始退出。而对手上有大量的资金的这种人影响不大。因为什么？现在股市也好，期货也好，还有基金也好，其实这种风险大家可能还是认为比投资房地产要大得多。对投资刚性的需求来讲势头还是比较好。从最近望海园项目的登记情况看，这种刚性的需求市场比较大。

　　还有一个就是历史的情况。因为当年的“闯关东”的山东人，随着叶落归根的想法，都回来了，回来的人对目前威海房地产的价格是接受的。他们对比现在生活在西北、东北等等这些地方，生活条件、气候条件等等差异很大。他觉得我要在我的故乡有一份房产，将来或者说现在我们要回来。这一块对整个威海的市场需求来讲，我觉得也是一个很强有力的支撑。

　　所以，对威海市场的情况，从供求这几个方面来讲，稳步上涨应该说是非常明显的趋势。我觉得可能受调控的影响，可能有心里上的观望，这个观望不会持续太长。然后价格就是下不来，跟前几年国家的政策调控宏观市场一样，再怎么调控，但是需求关系不发生变化。现在慢慢摸着这个门道，等调高利率、首付把投机这块慢慢清理出去，已基本上是健康的。

　　所以，对威海的2008年的房产市场来说，有可能心理预期会受影响，成交量会受影响，但是价格不会有太大的波动。但是涨幅可能不会像前面两三年速度那么快，会有一个平稳期。

　　吴勇：

　　王石说进入拐点，他把拐点解释了，他说拐点是不是涨幅上的拐点，而是非理性到理性的拐点。

　　边光伟：

　　解释归解释，他作为行业老大，他对行业有责任，他不能乱说。

　　吴勇：

　　对于这种销售式的房地产公司，盖房子完全是销售，对于自营的类似乐天可能影响比较小吧。

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