明年威海房地产市场稳中有升(组图)

港隆商务市场经理 潘浩先生

　　潘浩：

　　因为今年从3月份到9月份银行应该五次加息，特别是12月21号又实行第六次加息，紧接着我们了解到广州、深圳、北京等一线城市，部分的房价打折或者下跌，这两个事情结合在一块，我简单谈谈我的看法。关于广东、深圳、上海一线城市房价下跌，应该是因为一线城市房产市场已经相对比较成熟，从土地集中程度来看，基本集中在大的开发商手中，到了年底房源市场需要放一部分，但是在银行放贷方面每年有指标，但是在年底完成之后就不可能超额放贷，而2008年的房贷没有下来，市场在需求上有所降低，这样供求关系在年底短期时间内有一个适当的释放，可能造成房价打折或者下降。这样一些现象不排除需求方捕捉到新的信息点，进行炒作。虽然一线城市房价下跌或者打折，但是实际上是在前期的已经通过个人手段把房价上涨进行打折销售，像我们以前了解到有赠送物业等等这种促销手段。但是实际上房价还是在上涨的。

　　第二点边总刚才也讲了，房价的涨和跌或者稳中有升，这都是由供求关系，卖方和买方市场关系来决定的。再就是和土地建筑的成本有关系，其他不排除一些投资、投机，包括政策调控的影响。在威海的市场，据我了解，因为威海是一个旅游城市，最近几年外销这部分占了很大的比例，并且威海房地产市场启动也好、发展也好，还是在发展过程中。从这方面我感觉威海的房价不会降。国家相继出台的银行加息，70/90平方政策，还有以家庭为单位的二次购房的限制，但是我感觉这些所有的限制都没有从根本上抑制房价。我们从网络上面看了一些信息，11月全国70大中城市的房价上涨幅度达到10.5%，甚至有的城市如乌鲁木齐或者威海等上涨幅度达到15%~17%。因为房地产牵扯到相关的各行各业，我感觉从国家政策方面，只能做适当调控，不会真正釜底抽薪打压房价。威海我特别赞同边总的观点，明年威海房地产市场可能会很平稳，甚至稳中有升。

正奇企业策划总经理 张妍芳

　　张妍芳：

　　我说几个数字，因为前些年一直在销售一线上，所以我觉得这次的调控跟前几次不一样。而且调控政策出台以后，我们发现很多一线城市，它的成交率的下降，包括市民观望，比以前有很大降幅。据我了解，深圳的11、12月份的比去年同期下降86%、广州下降了27%、北京下降了9.2%，上海下降多少我记得不是很清楚，就是下降很大。但是非常奇怪的是，一线城市下降非常明显的时候，一些周遍城市如东莞、天津等，房价上涨很明显，而且成交量要比以往好很多。所以说，这些调控我个人分析觉得最大的要点是为什么一线城市影响这么大，因为供求是一方面，主要问题是买者和卖者不平衡了。普遍的中产阶级接受不了了，像北京、上海、广东、深圳，它已经接受不了房子的价格。每年我挣多少钱也买不起你这么高价的房子，这种情况下我觉得房地产也有问题。边线城市因为中心城市的影响，成交量和房价有很大的改善。我觉得国家调控对房地产市场影响要看各个地域，地域不同影响也不一样。有好的也有不好的。这是从全国来看。

　　从威海来看，我觉得威海的房产分几个部分。第一个，现在比较明显的是从前几年的三线房产，包括对外的影响，对威海的宣传有好的，也有不好的，但是这几年价格的上涨，包括自己存在的问题，对整个威海的房产市场来讲，我觉得是有一定的影响。不管是市区的房子还是市民自住的房子，我觉得存在几个问题。第一、市区房产主要的是品质问题。我经常去外面看房，我觉得一些县级市的房子比威海的房子漂亮很多。也就是我们的价格涨上去了，但是品质没有上去。可能觉得做得不错，但是实际很差。我觉得08年以后应该是威海的房产要更多地注重产品质量。因为老百姓现在也会从更多层面上，更理智的去分析你的产品。所以对于品质好的产品，它的价格不是问题。第二、威海的房子目前老百姓买得起，所以将来他会分层，包括开发商也会分层。我做低端的，还是高端的，任何层面的房子都有人做。我想可能威海将来会更多地这样发展，分得比较细。我个人认为威海的房子明年的价格还会有上升，除非个别开发商定价不理智，包括三线度假房产，威海房价在明年、后年都是稳重中有升的过程，这个要看各家房地产操作的模式，还有整个操作的手法。这是我个人的一个观点。

 中国银行零售贷款中心 丛雪燕

　　丛雪燕：

　　现在从银行角度来看，威海的房市，因为从去年开始到今年已经不断几次调整，对威海住房贷款造成比较大的冲击，现在提前还款比较多，很多人对房产持观望的态度，而银行方面在住房贷款政策上，要严格执行国家监管部门的一些关于房贷的政策。现在威海的房地产市场，就是我们现在做的房贷也是像大家说的集中在三县做的比较少，今年的三县房地产市场发展的比较快，像乳山、荣成、石岛，利用旅游的这种自然地理条件的优势发展得比较快，我觉得房贷市场会慢慢随着房地产市场，向周边的地区扩展。

　　现在国家调控第二套房贷首付比例和贷款的利率，对一些已经拥有第一套或者几套住房的人，他可能以前买房是为了增值，并不完全为了自住，这种人选择提前还款或者部分还款。但是对本身没有住房，需要有一套房子居住，这是生存必须的条件，他不管房子怎么上涨，他们还是要接受这种现实。我们银行方面觉得威海因为人居环境好，随着威海经济、旅游业发展得越来越好，它还有一定的上涨空间。但是我们慢慢会对贷款客户群体做出一个选择，就是根据他自己的经济能力各方面的条件会选择不同位置和价格的产品。现在随着国家对一手房贷款调控，银行慢慢发展二手房贷款市场。推出新的业务品种帮助一些没有购房能力的人解决他们的购房问题。

　　吴勇：

　　现在信用额度是不是07年用完了，08年额度下来是不是更放松一下？

　　丛雪燕：

　　07年底可能放松一下，但是估计08年贷款政策会比07年要严格一些。

　　吴强：

　　银行对风险这块占多大的比例？

　　丛雪燕：

　　我们要具体看风险控制是从哪个角度看，首先要考虑大的环境，比方说整个房地产市场如果属于泡沫的状态，如果像以前海南或者沿海地区出现房产泡沫，当然风险度要非常大。如果是住房价格是稳步的上涨，上涨是有一定的市场经济发展基础上上涨，我觉得外部风险不会很大。我们再去考虑针对个人，针对个别客户群体，到底有没有购房能力，或者会不会出现道德风险这些问题。

　　吴强：

　　从去年一年的情况看，银行有风险贷款，但是我贷了没有钱了，有没有这种情况？这种量大不大？

　　丛雪燕：

　　这种情况肯定有，但是总我们这看不是很大。因为房价不断上涨，当时贷款买的房子，几年以后可能升值了，这个风险比较小。但是上面是要禁止防止这些情况出现。我们面临着银行对贷款品种要有一个转变，产品与结构要调整，国外经济比较发达的城市，个人消费贷款主要在汽车、旅游、家具、装修等消费类贷款，主要为了大家方便贷款，或者小额信用额度。但是像中小城市可能主要依靠房贷这个产品。

　　人民银行公布的贷款政策之下它会有从严或者从宽的掌握，每个银行它考虑的客户群体不同，可能有自己的风险控制措施。比如说，国家规定的首付款利息占30%，中行我觉得这个客户群体风险比较大，我可以把首付款提高到40%。比如优质客户在政策允许范围内可以执行基准利率就可以执行基准利率。贷款利率可以调整。我的意思是政策规定范围之内可以比国家政策更严控制贷款。商业银行也是在银监局规定之内，违反国家的政策是不行。

　　08年我们注重发展二手房这个市场，以前过于注重一手房房贷，对二手房有所忽视，慢慢随着老百姓观念转变，以前房价比较低，大家买一手房，现在大家慢慢关注二手房。

　　边光伟：

　　这是属于中行自己重点的转移还是整个银行提出这个趋势？

　　丛雪燕：

　　其实随着各地区一个经济环境的发展，慢慢地银行他要适应这个市场。

　　边光伟：

　　具体对二手市场有没有诸如政策上的倾斜等等？

　　丛雪燕：

　　这个不会，在政策上我们还会按照国家规定的政策执行。政策上不会说我们去发展这个市场而去改变，政策控制能力降低这是不可能的。以前我们可能这块业务做得比较少。

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