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开发商要转变思想 加大宣传力度(组图)http://weihai.house.sina.com.cn/ 2007年12月25日17:41 新浪威海房产
翠竹园销售总监 石泳先生 石泳： 我觉得是这样，国家建设部或者银行出台相关的政策，首先目的主要是为了整个房地产理性的回归。说白了就是老百姓买得起，主要从这方面考虑。但是我觉得它肯定是有一个振动期，短期内对市场有影响，建设部出台的这些政策主要是针对什么，针对开发商。银行出台的这些个贷的政策针对是购房者，这些政策我感得需要有一个市场检验的过程。建设部现在出台了比如说中小户型的配比，或者其他相关政策，开发商要有考虑。比如像我们做的翠竹园，在一期主要做大平方，到二期一开始也是设计大平方，但是不被市场所认可，最后我们也回到90平米的住宅，跟建设部所要求的是不谋而合的。也就是以市场为导向。 关于个人贷款，我个人认为银行政策出台，但是具体的实施是经过将近三个月的时间才出台具体的政策，是以家庭为单位，是以在银行有登记的第二套住宅为调控点。为什么？因为银行它如果不断地加息，信贷的客户减少了，对银行也是有损失，所以他们也一直在观望，在考虑怎样的政策适合自己的银行，怎么让自己的利益最大化，最后出台了这样一些相关政策，所以我觉得对整个市场应该不会有很大的影响。从我们目前来看，因为我们还没有正式开盘，但是目前来看市场影响不会很大，成交率一直是稳中有升，尤其是今年跟去年同期相比我们是稳中有升。关于威海整个房地产市场，我个人认为，首先威海房地产市场还是多手市场，没有大的开发商进入，这样没有炒房团的进入，比如像我们说的一线城市、上海、广州、北京，是因为有大的开发商，比如像万科这些大的开发商进入，随之而来就是带动了山西和温州的炒房团。比如在北京以前做的尚都二期，潘石屹到山西开了项目推介会，从山西带走五个亿现金，他们这些炒房子的人主要是跟有实力的开发商来做在。目前来看威海炒房的现象是微乎其微，百姓买房主要还是以自住或者自己经营为主。再就是成本问题，首先峭恋爻杀荆窀詹疟咦芩?羊亭)土地拍卖80万。再就是上游产业相关成本的提高，很简单的数据，翠竹园在一期的时候，钢材是3200块钱一吨，到二期价格是4200块钱左右，因为这有一个国际垄断的问题。我们现在很多钢材的进口，成本很高了，目前在钢坯现在出厂价格是3600块钱一吨，就是你上游原材料价格不可可能下来，反之价格也不会下跌。 对明年威海房产价格我个人觉得应该是稳中有升，只不过是涨幅可能比一些开发商的预期降低。比如从06年到07年，大概每平方上涨了1千块钱左右。还有就是胶东半岛，烟、青、威三个城市，虽然威海城市发展是最短的，仅有20年，但是这三个城市各有各的品牌，每个城市有自己的量度，虽然威海跟青岛烟台不可同日而语，但是它的价位是不断要靠近这两个城市的，随着城市的发展，我觉得威海的现在房价得跟其他城市相比还是相对低的。 再就是城市规划的问题：城市规划我觉得不光是政府，还有各个开发商。我觉得威海开发商基本上是各自为战，每一个开发商可能拿的土地可以做十万平方米的楼，我考虑的是要做利益最大化，为什么？因为就是存在土地的问题。所有的开发商不像有实力的开发商可以囤积大量的土地，先做一个项目打造品牌，但是咱们的项目是我做完这个地没有下一个地，我只能保证利益最大化，比如说有的开发商，出现了偷工减料的情况，是为了降低自己的成本，实现利益最大化。 还有威海整个的楼，我个人觉得千篇一律，可能近两年还有一些个性一些的楼盘，以前基本都是红顶黄墙。近年来有一些变化，像青青小城、文化名居，从这方面来说，还需要慢慢与其他城市接轨。还有针对异地投资的客户来说，刚才开会之前边总一直也在说，主要是周遍地区宣传力度过大，对于威海市区的产品大家的认知程度相对低一些，这个需要我们这些在一线销售的人或者是开发商转变思想。加大宣传力度，尤其是在新浪网，我们公司一直是你们最忠实的客户。
豪迈房地产公司经理 黄颖 黄颖： 不知道大家看没看中央二台的一个节目，王石出来说话，建议大家三四年以后再买房子，他昨天首先说的是向消费者道歉，在07年全国十块属于标王的土地万科拍了两块，承诺08年以后万科再不拍标王的土地。因为用土地成本提高了，就必须以高昂的价格维持它的土地价格。前一段时间中央二台有一个关于银行贷款的节目，银行每贷出四块钱一块是在土地上。这是一个非常庞大的数字，所以在十七大以后，国家宏观调控的两个明显政策一个是土地，一个是金融，这两个政策比较明显。房价上涨有根本原因就是土地市场化，未来整个房产市场有变化，变化在哪，随着廉租房、经济适用房、保障性住房的大量推出，市场格局会发生变化，可能有些人在这种大量保障性住房落实以后，符合我买经济适用房或者廉租房这部分原来买商品房的人，可能就转移，这是刚性需求的转移。 另外一种刚性需求的转移，我认为当有些人在一线城市发现这里泡沫非常多，会转到二线甚至三线，我们公司有很多外地客人，贷款利率提高仍然挡不住购买的欲望。对他来说，每个月首付提高或者利率的提高，是可以承受的，这种脚步是挡不住，在同一个城市不可能每个区域房产比较健康，所以消费者是非常聪明，哪里有泡沫哪里没有是有自己的分析。 就威海来讲，我们可能有三五个月消费者把钱包捂一捂，该买的时候还会买。包括土地供求关系这方面，边总阐释非常透彻，威海地太少，威海自然环境这块，本地人常说，威海的房价是被外地人炒起来的，刚性刺激对本地房价拉动力量是很大的，所以明年可能上半年大城市依然不好，但是我觉得威海这边一定会风景独好。
新元房地产公司经理 吕红 吕红： 各位领导谈得非常精辟，我们公司悦海花园，做得效果很好。比较起来我们家的房子还是偏低价位。刚才说要精，作为开发商要考虑到这点，做得精有个性，这是最根本的。作为我们公司，我们现在期待二期吧。
盛元房地产公司经理 闫云雷 闫云雷： 我是销售一线的，我谈下我们销售一线的情况。国家推出第二套住房增加首付，还有提高贷款利率的政策，其实去年我在秦皇岛销售就是这样，只要有第二次住房贷款，无论买多大面积，总额多少，首付多少，哪怕买小公寓，哪怕第一次贷款首付才三四万，只要超过第二套之后，就不允许再次贷款。现在从10月份进了淡季之后，出去做了一些巡展各方面的工作，在外面来讲，客户对提高首付和贷款利率对购买，不是太迎合。刚才大家讲威海的房子主要是地——土地稀缺。现在主要是打造品质，而客户需求主要是看你这个房子值不值这个价，是不是符合需求。我们在外面碰到最大的弊端就是外围一些开发商的宣传炒作。你做得努力再大，每到一个城市不是参加房展还是巡展方面，都说威海的房子很便宜，两千块钱，我们前一段时间去温州，到那去没有开展会，就有人拿短信找我们说我们收到你们的短信说威海的房价2680元/平方，一看是威海周边一些楼盘发的短信，可以说，他们把威海的房产市场扰乱了。以我个人从在销售方面来讲，宏观调控对威海房产市场没有太大的影响，但是要加强主流媒体的宣传力度，主要是通过新浪网等媒体把威海房产的真实情况宣传出去。还有就是，一些莫须有的负面影响也不要通过我们自己宣传出去。 吴勇： 2008年新浪威海房产工作的重中之重是将要成立一个威海置业联盟，就是把南京、上海、北京、天津、哈尔滨、沈阳这几个在网络流量最大的城市连动起来，利用网络的开放性组织购房团来我们威海看房，主要目的是选择性地剔除一些信誉不好区域的楼盘，把威海品质好、信誉高的房地产企业和精品楼盘介绍给全国各地的购买群体，以提高威海的城市地位和城市形象。 边光伟： 主流媒体有责任、有必要把威海现在的平台跟全国联合起来，在提高整体市场美誉度方面做一些工作，这个工作我觉得新浪威海房产做的非常到位。 吴勇：今天到会的房地产商有十几家，我想可以代表威海房地产界，给广大购房者提供一些可信的信息和参考。现在网民很关注威海的房子能不能降，确实也存在持币待购的心态，我们会如实的把大家的信息和预期发布出去。总体来说，威海的房价没有大的问题，大家对2008年房价的共同观点也是稳中有升，我相信大家的这种信心也会给广大的购房者带来更大的信心。论坛到此结束，谢谢大家！
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