四月房价创历史第二高位 多次置业者独力撑市

　　业内专家认为，市场全面回暖，还需首次、二次置业者的支撑

　　日前，广州市国土房管局通报了4月广州十区房地产交易登记情况，在一手商品住宅成交面积比3月微升至39.99万平方米的时候，价格却急升18%，达到10997元/平方米，创出广州一手商品住宅月均成交第二高价。

　　业内专家分析认为，目前入市的主要为多次置业者，导致广州楼价再上高位。但成交量仍只有约40万平方米，楼市要达到整体回暖的六七十万平方米，还要首次、二次置业者入市，以增加“20万平方米”的支撑。

　　淡市中，为何能创第二高价？

　　多次置业，购买力全面释放！

　　对于4月份广州一手商品住宅价格的“异动”，房管局有关人士认为：“主要是由于价格较高的天河、越秀、荔湾等区域的交易比重有所提高，以及高档住宅集中成交，带动整体均价上涨。”4月，天河、越秀、荔湾三区成交比重环比增加了7.9%；单价1万元/平方米以上的高档住宅的成交比重，从3月的49.9%陡升到4月的69.6%，增加了19.7%。

　　多次置业者4月重新大规模入市，主要是由于中心城区，包括珠江新城、老城区、宝岗大道等的一手住宅价格，经过一段时间的下探后，其价格底线已经探明，且4月份部分楼盘以接近底线的价格推货，对目标买家的吸引力提升，楼盘的销售自然比较畅旺。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为：“珠江新城等区域一些高端物业的升值、保值在整体降价后更显突出，4月份被多次置业者追捧也没什么奇怪。”

　　去年10月份，广州一手住宅单价冲上万元大关，合富辉煌、经纬地产等中介代理行对买家进行跟踪分析，发现买家已经以多次置业者为主，首次甚至二次置业者都被高楼价挡在市场之外。从去年3个成交均价在万元以上的月份来看，多次置业者主导的市场，成交面积基本就在40万-50多万平方米之间。对于接近这一数据的4月份成交，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江分析说：“多次置业者大部分都已重新入市。”多次置业者的购买力在4月份的全面释放，导致楼价在淡市中重上高位。

　　五六月，楼价可能会怎样走？

　　再往下调，或成今年最高价！

　　在多次置业者购买力基本释放的情况下，广州楼市继续增加的成交量就只能是初次、二次置业者的购买，这个历史第二的高价，有可能成为今年的最高价。黎文江表示，中低档一手住宅的成交量仍没有恢复，所以广州

　　中原地产项目部总经理黄韬分析，今年4月份基本没有限价房的成交，这是楼价上升的一个原因。进入5、6月，分别有中海、龙光的限价房出售，总体楼价肯定会比4月有所下降。并且“4月份的价格涨得有点快，接下来不会再往上涨了，不然就很难恢复买家的信心”。

　　接下来，全面回暖要待何时？

　　摆脱观望，看首二次置业者！

　　约40万平方米的成交量，是今年的新高，但也仅为去年同期约71万平方米的56%，难言楼市大幅回暖。市房管局分析，目前市场属于“虽有所回暖，但总体而言仍处于观望阶段”。

　　黎文江介绍，从4月份的成交来看，比正常月份60万平方米的成交量减少的“20万平方米”，主要是首次、二次置业者购买的中、低价位产品。只有吸引这部分买家重新入市，市场才能实现真正的全面回暖。

　　专家建议，属于这“20万平方米”的楼盘，6、7月应该向两个方向努力。首先，去年楼市畅旺、求大于供和今年销售不振、供大于求的购买对象肯定已经发生改变，市场需要细分、明确不同楼盘的不同目标客户群；其次，要通过不同的价格策略，探明他们的价格底线，并以这一底线价格推盘。(文\张秀钦)