中国房地产市场和世界各国房地产市场差异

　　第二我们的旧城改造，也会有很多增长。我们农田供应紧张，许多城市又把新一轮旧城改造开始，又会增加很多需求量，加上人均居住面积水平提高，现在28平方米，未来35平方米，所以中国的房地产市场，在维持二十年甚至三十年更多年兴旺是有可能。我们不用担心，因为经济基本面和房地产基本面是完全相通的。我们仍然处在一个很好的发展阶段。

　　第二个是中国的成长性，中国房地产市场和世界各国房地产，发达国家的房地产市场最大差异在这里。美国，英国这样的房地产市场是成熟的房地产市场，我们是成长性的房地产市场，成熟性和成长性不一样。有许多人在分析，奥运会以后中国的，北京的楼市会怎么样，你看有的国家奥运会开完了楼市衰退，房价下跌，中国北京会不会这样？我说不会的。一方面我们看到了世界各国奥运会以后，许多国家开过奥运会的城市完全两码事，有的下去了，有的上来了，楼市的兴和旺和奥运会关系不大，有一定的关系。主要和整个的经济周期有关系。奥运会四年一开和经济周期两吗事儿。第二人家是成熟，所谓成熟是人家基本饱和，北京的房地产市场不饱和，差的远，需求很多。大家知道北京奥运会有很多场馆，很多楼盘，去年就抢，一个朋友北大教授他也买房子。认识我以后我就打电话给一个销售董事长，打三次电话，第三次才抢到，真抢到了，但是房价已经涨了两千块，而且跟他说这一个楼去年付了钱今年现在有人住，明年再给你。奥运村房子今年已经卖光，抢光了，什么原因？我们是成长性的，我们未来还有很大余地，人家已经饱和。

　　第三个就是钱松地紧，地紧改变不了，现在土地问题。我们二元结构，除非将来农村土地和城市土地能够连接起来，周转起来。钱松问题也不是两年三年能够解决的。我们尽管现在没有再提从紧货币政策，但银根没有放松，还会有投资性的需求。我们现在金融方面还有问题，金融主要是我们现在渠道不通，老百姓如果说能够买

股票，买债券，买基金，没有必要用买房产来增值保值，可以买基金，买债券，但基金市场，债券市场非常落后，股票也不景气，这样的情况下老百姓手里有钱怎么办？随时有可能涌入市场导致

房价市场的变化。当然我们要看到三个变化，一个是有形手，一个无形手，一个是心理预期。整个市场无形手已经变化，因为房价已经到了高位，高位基础上这样往下创很困难，可能性不大。比如上海，上海楼市还是供不应求，买房人很多，但由于价格太高房价上不去，我每个月看上海报告，他们有分析师分析，表面看供不应求但为什么价格上不去，已经到了高位，不可能在高价位情况下再往上升，可能性不大，搞不好到时候就下滑。有形手现在很清楚，现在始终没有松动，第二套房贷政策没有松动，目前看来大家正在高度关注房地产市场的变化，到底下一步房价怎么样，销售怎么样再进行调控，现在看不出来。第三个就是心理预期，这一个有很大的关系，今年开发商买地心态，老百姓买房心态完全两种天地。所以说这一个时候如何来开拓市场，不是用去年的办法能够解决的，也就是说有这一个变化，归根到底既看到远期，长期，但近期波动，不确定性是我们可能要有多手准备，政府要有多手准备，开发商要有多手准备，高度关注市场变化。

　　三种态度，政府可能采取的举措，现在媒体都在炒救市，要不要救市。前一段时期房协发过一个东西，我现在离开房协。他们说为什么要救市，你对它什么态度，为什么要救市。我说中国词那么多为什么只有救市不救市的说法，人家说救市干什么要我表态救市不救市。我回答说中国的宏观经济现在很微妙，要不要救中国经济？没有说。要不要救市的问题，是救市还是治市还是稳市，我认为首先要讲的是治市和稳市，现在政府的态度是什么？总书记在对中国宏观经济调控当中说了这样一句话，第一讲了三性，提高对经济发展的预见性。针对性和灵活性。第二个要根据宏观经济的走势适时微调。房地产市场特别需要注意微调，因为现在正在十字路口，上午陈淮主任也讲到了，用力推就下去了，用力抬可能就上来了，现在很微妙，保持平衡发展，平衡很不容易的，往这里倒不行，那里倒也不行，在平衡木上面走。所以说这一个问题这是一条。

　　第二个因地制宜，楼市和其他市场不一样，千万不能把深圳一套用在我们这里来，深圳怎么样，上海怎么样，威海怎么样，两码事，为什么国务院的调控文件说房地产市场调控责任要落实到地方政府呢？因地制宜。反过来我认为现在要提出来治市，要对房地产市场治理，这几年房地产市场发展很快，但是有很多不规范的行为，有许多不健康的因素，我们通过这一段的调整，把我们的市场治理好，通过规范和改善市场主体的行为把它规范好，我认为治市主要针对市场主体，我们的市场主体有哪些？开发商，银行，买房者还有政府等等，都是市场的主体。房地产市场政府和其他不一样，政府是市场主体。对土地市场的把握上，土地的供应，土地供应节奏上。这些都是市场主体的行为，供应量多少，怎么把握，不要一看多就不供应，一看少拼命供应。要掌握节奏。房地产企业的行为，哄抬房价，故意炒作行为都应该要纠正，银行的行为也一样，所以刚才记者采访我，问我怎么样我说我是稳市和治市两个字。银行也有问题，断供，假按揭，开发商有责任，银行也有责任，开发商经营房地产银行经营人民币，都做生意，两个市场主体，一个为了把货卖出去一个为了把钱借出去。要严格把关，政府睁一眼闭一眼也是一个问题，要把市场主体规范。

　　第三个是稳市，既要做稳还是要唱稳。做稳调整供求两方面关系。市场主体下滑说该出面稳定市场，比如成都地震以后出台一个政策，十个方面治市，就是救市十项政策，那是成都。上海的楼市提出二手房转按揭可以继续搞，二手房很活跃，二手房市场不活跃一手市场也不会活跃。措施出台以后搞一些微调措施。做稳，唱稳，唱稳很重要要稳定预期，媒体，舆论很重要，大家天天唱衰，拼命把负面影响都拿出来夸大，媒体报道都是降价，老百姓看不懂，都在降价怎么房子还在涨，实事求是的报道，希望媒体也是正面的，稳定市场的供应量，用微调解决我们的市场，平稳的过渡期。政府可能采取措施更多是治市和稳市，少数几个地方可以救市，那是另外一回事儿。

　　第七个问题，在这样的情形下我发现我们开发商，房地产开发商面临的抉择，实现三类处境。因为有人说开发商麻烦了，寒冬了，但我发现并不是这样，的确看到有一些开发商说的不好听的现在在挣扎，凡去年拿到高价地，摊子铺的过大的，按照往常的资金链安排现在要资金链绷断了，现金流流不起来了，怎么办？买下来，找合作伙伴，借高利贷，这一种现象大小企业都有，包括万科在内也把项目卖给人家一部分的情况也有。现在项目资金的兼并合作很多，我也介绍好多人说这个项目能不能找合作伙伴。还有人为了能够把楼盘供下去高利贷也借。就是千方百计要渡过这个难关，实在过不下去卖掉项目，缩小规模，保持生存，当然也有个别可能不干干脆把项目卖掉，只要不大赔本就行，好在没有看到哪一家开发公司跳楼了，还没有听说，因为土地价格在涨，最多可以把土地便宜一点卖给人家，还可以变现。

　　第二不少企业听说他们没有事儿，最多今年利润少一点但不至于过不去，去年没有拿高价地，资金本来也不紧张也不缺少，就这样过去，反正利润低一点，也没有事儿。

　　反过来有第三类企业在扩张，我认识一些开发商跟我说去年亏了没有拿地，今年上半年拿了几块地，都是价格特别便宜的。他本来负债率不高，资金比较雄厚，他不怕，而恰恰这一个时候正是拿地的好时候，有的人很聪明说再等一等一两个月，有的熬不下去了，那地价肯定低，看好未来的房地产市场，未来还有很大发展前景。从紧信贷政策，去年拿地搞资金链再紧张问题，有人说到2001年年终，最多到年底波动又起来了，那一个时候现在买地正好两年以后出来正好是热销的时候，这一个讲的不是没有道理，根据我们的周期变化。所以有的开发商问我要不要拿地，我说你有钱，只要资金链宽松没有问题干什么不拿地啊。是不是。我看到今年外资投资，国外，海外基金进入速度6月份以后在加快，海外私募基金现在许多开发商没有办法，中国私募基金没有发展起来，还不规范，其实私募基金是一个很好发展方向，现在法律上面也走得通，许多公司在运作，但真正的中国的私募基金没有弄起来，国外基金进来，大家缺钱海外基金正好趁虚而入，这是很不好的事情。因为中国楼市未来还是看好，几个私募基金还是进来，外资进入速度还是加快，这一帮老外，港商，海外投资者对中国楼市有判断，他有钱。而且据说香港几大公司，像李嘉诚，这几大公司，他们一贯的策略是保守，稳健，他们的资产负债率很低，随时可以拿出很多现金，不像我们资金链紧的不得了，别看公司很大，稍微一断裂全完，人家松松的，所以有一条，我觉得我们开发商经过这一段的波动一定要把资金链保护好，一定要稳妥一点，当然前期扩张赚很多钱但搞不好就掉进去了，李嘉诚他们就是保守，稳健，现在是现金为王，有钱的感觉真好。还得扩张，房地产企业并不像人家说的那样通通死光，没有这一回事儿，其实市场当中新陈代谢优胜劣汰是正常的，我们房地产市场过去几年是缺少优胜劣汰，好坏都过得很好，这不是好市场，深圳出现什么？素质差的，楼盘盖的质量差的赚的钱比品牌开发商还多，有没有？有。这个开发商很有品质，做的很好，三天卖光，那一个开发商楼盘品质很差，卖三个月半天才卖光，他房价一直涨赚钱比品牌开发商还多，这显然是不正常的现象。所以说现在这一个形势实际上也是对我们行业的一种整合，实际上是文化大革命有一句话是清理阶级队伍，优胜劣汰的过程，小企业，品质差的企业死掉就死掉了，好企业越来越成长，这是对我们整个行业发展有利，对我们国家的人，老百姓都有利，没有什么不好的。我们看总的方面，所以从这一个角度来讲整个社会没有说救市不救市，因为现在社会上有一种舆论认为你讲救市就是为开发商说话，实际上我们讲全国，从全国利益出发，从全国来出发，加快优胜劣汰这是一个好事情。

　　最后一个问题三点建议：第一个叫做保卫资金链；第二个叫做突出差异化；第三个是提高性价比。现在市场整合调整过程当中，理性回归当中，现在最主要的是保卫资金链，你做项目也好，拿地也好，储备也好，你要把资金链放在第一位，要足够充分的考虑到市场销售放慢的速度。我们过去资金链靠市场销售，赶快回收，考虑到银行借贷困难的处境，考虑到社会融资的困难，使企业能够渡过这个冬天也好难关也好，保卫资金链实际上我认为是穿一件大棉袄，冬天了，保暖，资金链有了，有棉袄穿冬天过的也踏实。我们从项目的资金安排上，财会的安排上我们一定要有足够的余地，誓死保卫现金流，宁可少赚一点的利润也一定要保护好。

　　第二句话叫做突出差异化，这是什么感觉呢？实际上是在地区项目，楼盘要与众不同。因为现在同质化很多。将来死的就是这一块儿，我们发现现在市场发展到今天市场细分，各种不同需求者它的要求不一样，你做出你的特色来。做出你的差异来，不同的人满足它的不同需求。寻找楼盘当中的亮点，满足消费者的各种需求。让它感到这一个楼盘更加不一样，眼前一亮，有购房的冲动。一个地区寻找，什么地方，比如说二三线城市，我们中小城市，那个地方市场好就到那里，许多大企业往二三级城市走，二三级城市走可能越往下面走，看起来市场比较稳妥，资金链不大，而且楼盘盖的好来百姓也买，除了住宅地产，工业地产，旅游地产能不能做，都可以各种方面找差异化，地区差异化，项目差异化，楼盘差异化。

　　第三个是提高性价比，我们发现现在不是卖不掉，有人卖的好，有人卖的差，卖的好的楼无非性能价格比合理，价格不高性能好，一比比出来了，同样的价格，我性能比他好，同样性能我价格比他低，我们现在主要发展是自住性市场，绝对要考虑性价比，从你楼盘品质，从你的环境，从你的交通，从你的配套，提高你的性价比，千方百计来这么做。既要看到一次性的性价比，更要看到全社会的性价比，同样两个楼盘，同样价格，性价比差不多，同样的楼盘，同样的价格，不同楼盘同样价格，但是我是隔热保温的，我住进去以后，节能，节地，节水的，以后几十年使用过程当中我节能效果比他好，节水效果比他好，我是用中水来冲马桶的等等，老百姓可以算帐，我们可以告诉老百姓我这一个楼盘是几十年用下来比一般的房子要省钱，节能，节水，你算算帐，我们过去不算这一个帐，这一个就是说我们要讲究绿色发展的问题，用绿色发展的策略，包括精装修，包括隔热保温等等来提高我们的性价比，也就是说现在的这一个市场已经是基本形成了一种买方市场的氛围，买者可以挑选，挑选过程当中他肯定有性价比来比较的，这时候我们突出性价比，我们的楼盘可以安全的过冬，我们的企业也会成为常青的企业，我认为当前形势下提出三点建议仅供大家参考，由于时间的关系有一些也没有展开说，有不对的地方欢迎大家批评指正，谢谢大家。

　　于胜涛：顾会长是今天下午六点半烟台的飞机，我刚才看了一下时间，恐怕这一个时间非常紧，刚才顾会长提出来跟大家搞一个互动，我看这一次我们就免了，以后再抽出时间，下面我建议对于今天下午顾会长的精彩的报告，我们大家用热烈掌声表示感谢，并用我们的掌声为顾会长送行。

　　

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