房地产市场如何健康发展
话题三:房地产市场如何健康发展的探讨
观点一:以抑制通胀为前提,行业将重新洗牌
刘金才:经济有一个惯性,达到一定程度再过几个月后就会趋向于平稳,因为过去中国的经济发展速度太快了,就像一个特别快的车,你很难控制住速度,现在国家控制以后如果过慢它肯定要加加油的,但是你太快了以后它也会抽出油的,不能像过去在高速上跑到180、200,那种速度容易出问题,其实中央还是担心经济出问题才来调控,等到经济放缓了,这种问题出现的时候或者这种预期出现的问题国家就会给加油的,银行存款准备金有可能下调一些。
戚其峰:刚才说的通胀现在基本上控制住了,有可能下调,现在主要是温州这码事对实体经济冲击太大,特别是对微小行业,现在国家鼓励银行对微小行业低息,甚至不要逼着还款了,主要是这几年的虚拟经济比如房地产投资、民间借贷这些发展太快了,很多都不做实体了,我前两天看郎咸平写了个博客,就说现在是上市公司有序退出房地产,这个可能是得到政府的一个信号了,现在房地产的利润国家要通过各种手段挤压,然后鼓励实体经济,现在包括威海基本上所有的集团企业都分支到房地产里面去了。
把主业的资金甚至把主业的贷款都往房地产方向投,因为房地产是属于第三产业,相对来说不是创造价值的一个产业,但是我觉得国家不会把这个行业给消灭掉,房地产的春天和夏天太长了,应该是从取消福利分房开始。
1998年取消福利分房开始房地产就开始慢慢进入春天了,一直到现在走过13个年头的,春天和夏天也比较长了,所以是秋天,可能这会进入冬天了,可能还有个复苏的过程,经历了一场洗牌。
观点二:房地产将进入产品细分时代
王丛臣:其实通过这次调控,如果说寒冬期再持续大半年的话,我觉得房产企业肯定会经历一次洗牌。好多房产开发商是有贷款的,也是一种资本运作,如果说它的房子销的过慢的话影响资金归拢的话,如果资金一旦回笼差的话资金链肯定要断裂,因为在银行的贷款也是有期限的,不光有利息,也有偿还期限的,我觉得通过这次调控国家也是想把整个房地产市场给趋于健康化,国家调控最终目的并不是让房价真正地大幅下跌,只是控制在健康的范围内,把过快上涨的房地产趋于平稳。让真正有实力的开发商经过这次洗牌能让他们凸显出来,相对来说有实力的开发商开发出好品质的好房子,随着国家大力度的投入保障房、廉租房,至少保证一大部分低收入的人群有房子住,可以解决真正的温饱。
我觉得下一步房产市场应该就是这么两个方向,一部分就是国家对我们的子民有个交代,让这种需要住房的、刚需的低收入人群有房子入住进来,就是所谓的保障房,低收入人群还没达到购买保障房的人群又有廉租房可住,这样的话通过这次洗牌把有实力的开发商不能做品质偏低的不管是住宅项目还是商业项目,促使你去做一些有品质的、高端一些的地产项目,针对一些相对来说经济能力各方面稍微高一些的人群也能拥有一些真正高品质的房子,我觉得房地产下一步开发会越来越细分,保障房是保障房,保证质量,控制成本,高端的研究真正的舒适性、品质、服务。
观点三:调控仅仅是行政手段,税收调节才能从根本上控制房价
刘金才:我认为中央对于这次调控是不得已而为之的办法,全国的价格信息联动系统还有物业税、房产税都是最终要解决房子暴涨无法控制,房产税可能给房地产套上笼子,把房地产比喻一匹马的话,如果不套上笼子的话它会失控的,什么能把这个笼子套上呢,只有房产税,房产税出来以后能达到好多目的,第一可能限制投机性购房,同时挤出一些控制住房,现在全国各地黑灯房很多,到了晚间去看一看好多房子都没有电,无论是投机性的还是非他所得的,有的人有三套有五套,这些房子不放出来,它持有成本是非常低的,人们都会算这个帐,现在房贷价格很高、利息很高,可是跟房子上涨的速度比起来也不是赚钱的,这个进来就是卖的以后还赚钱,比如说他原来花了30万买了一套房子,实际首付十万块钱,过了几年他付了二十万的贷款,卖出去的时候卖了五十万到六十万,这是国家调控根本要解决的问题,我们作为开发商也不期望全威海市每个人都有十套房子。
调控往往是从阶段性上起到一定的效果,仅仅是一个比较简单地行政手段,真正上升到税收调节,才能从根本上控制房价。
戚其峰:中国房地产市场发展时间比较短,像全世界没有哪个国家的房地产像中国这样,所以这还是法律制度、社会制度健全的一个过程,国家现在是通过行政手段把你按住了,然后再去补一些税收的法律政策,那天就说了,40个限购城市的房产信息联网,现在是银行,下一步是房管局的电子信息联网,你在这个城市有几套房子一目了然,然后就是房产税,有产者恒征税这是西法体系的一个内容,他们真正地做到劫富济贫,通过税收,就是你的房子多了你就要多交税,现在中国的房子多了就在那升值收租金,所以现在一是把这个完善起来,很多人就不去买房子,他可能觉得像温州人说的“干一年实体还不如炒两套房子挣钱”,房地产如果没有这个挣钱的途径的话可能会把他的钱投到实体经济,这样才能真正做到国民经济的一个长期稳定的发展。
刘金才:今天早晨我看到一个消息,国家已经提高增值税和营业税的征收门槛了,过去一次性交增值税营业税500%,现在是2000-5000,这个对小微企业作用特别大,它引导着开个小饭馆、办实体、搞科研、搞文化,忙着向这些去倾斜,过去几年就是那种超大型的垄断型企业比较有利,对小企业作用比较小,这也是在培植经济的土壤,没有小企业的发展房地产不可能长到天上去。
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