从全国降价潮看房价拐点

http://weihai.leju.com/  2011年11月03日18:20  新浪房产
戚其峰:开发商有责任提示”买房有风险,投资需谨慎“戚其峰:开发商有责任提示“买房有风险,投资需谨慎”

  话题四:从全国降价潮看房价拐点

  主持人:再看全国楼市,像近期中海、龙湖、绿地,我们也八卦一下这些名企都带着头降价甚至出现了业主维权、砸售楼处这样的事件,很多人都说降价是不是就预示着房价的拐点就产生了呢?各位是怎么看房价拐点这个问题。

  观点一:收入与

房价落差太大的城市房价肯定要降

  刘金才:我以前说过,中国的房价应该是有涨有落,对一些城市来讲肯定要降,像房价已经很高的北京上海这些收入和房价比他们已经没法活下去,如果还没买到房子的,这个可能就有问题,尤其是像温州,一个县级市城中心的房子达到700万,像杭州,这房子出来差不多的时候已经有炒房团来了,这个12套给我,那个50套给我,房子如果有这种投资占据市场的话总有一天要崩盘,这对他们他们来讲一定是拐点。

    对于一些比较健康的市场来讲,有它固有的发展轨迹,我原来说过不涨就是跌,因为CPI在涨,如果我们今天买了房子是4000块钱一平方,明年还是4000,不降就是跌价了,CPI5%吧,还有个200块钱呢,如果我们还在4000我就是降价了。城市和城市不一样,说是拐点我认为不如说这个房地产清醒了、冷静了更好一些,尤其是大的房产开发商有时候光考虑法律也不行,像上海出现砸售楼处这个问题,作为决策者我是开发商,如果说作为决策者这么轻易地就制定这么一个大幅度下降的政策的时候,他真的不应该这样做,说是法律上没有问题,法律上说你原来买了两万,现在你涨了三万,你会给我钱吗,他会这么问购房者,购房者也不会给他钱。

  但是房地产和股市还不太一样,房地产不是一个很健全的投资品,房地产本身是居住功能为主的,投资功能是附带功能,股市就是一个投资的。

  观点二:购房者对房价涨幅心理预期过高

  王丛臣:中国的房地产市场上涨了十几年,老百姓心目中已经形成了投资房地产就是增值的心态,因为在长期的感受下你突然有一天不是往上而是打滑梯,老百姓心目中肯定是接受不了,上海出现这种情况,一是上海也是中国的经济中心,它的房地产市场突然下降特别快。

  所以说老百姓不管是投资者还是真正的购房者,他就觉得这个资金在一夜之间缩水了接受不了。从法律上讲房价的涨与跌都是属于正常的,在所有的购车的人心目中知道车买到手第二天卖就要赔钱,但是房子在购房者心目中就应该是涨的不应该是跌的,所以这种预期没有达到而且反倒成为一个负面的。    

  戚其峰:跟这几年开发商的宣传政策包括售楼员卖房的一些策略有关,在合同上写的肯定没问题的,不可能保证你保值增值,但是私下不管你自己去买房包括售楼员给你讲解的时候可能都会说你买这个房子肯定要升值,第一个就是住,第二个就是保值,第三就是增值,而且长期看肯定是增值,包括龙湖星河湾只属于一个策略的降价,包括今天看龙湖的资金状况可能在全国这些上市的房地产里面是最好的,他为什么要选择降价回收大量资金可能有一个战略性的要求。房子从时间点上来看肯定是要涨的,但是在短期之内可能买了半年一下子降了,这个也不是第一次了,因为2008年万科带头降价的时候比这个闹的还厉害,万科在深圳的盘都出现流血事件,保安和业主对着打,血溅售楼处,因为你买首先你确定这是个商品,再加上你投资股市都写着股市有风险投资需谨慎,买房子从来没写过买房有风险、买房需谨慎,从来就没有提示过,而且一直跟你说你买这个房子肯定增值,但是增值分怎么看,是一天内增值还是一年内增值还是五年内增值,长期来说这套房子可能是增值,如果养房成本高的话可能也不一定是增值的,比方说你持有五年,你五年之间支付的一些物业税、房产税像重庆上海现在有房产税可能你的房产收益还不一定能达到交税的标准,日本的房地产泡沫的时候地王大厦的老板直接就跳楼了,交不起税,美国次贷危机以后卖房子只要把税补上我房子可以白给你,所以这个东西是不一定的事。

  观点三:房地产市场过热,是时候冷静一下

  刘金才:在国外买房子如果是基本居住的房子的话国家还扶持,你本来拿这个东西应该交税,但是你要是付银行贷款的话个税给你去掉了,除非你买第二套房,所以你看美国有第二套房的人很少。因为交不起税。

  中国是第二套第三套房的很多,好多就把它当做是投资工具了,我买了一个商业房,后来大家给我选了一个这个项目的业委会主任,其中有好多个业户打电话找我,说前三年给我签的是8%固定回报,现在跟我签连3%都不到,你说这个事我们是不是可以打官司呢,我说你打官司没有用,因为他想租你的你可以不租给他啊,他当时说回报有这么高,这是市场行为。好多的老百姓买房子并不像我们这样能够清醒的知道这是法律、这是现实,他们不考虑太多,股市不也是这么说吗,如果说在股票交易所门口看到卖茶叶蛋的老太太你赶紧去买股票去,等到看到卖茶叶蛋的老太太都开始买股票了你赶紧卖掉,现在中国的房地产市场已经到了卖茶叶蛋的人也开始炒房了,所以说这时候冷静还是对的。

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