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  乐居买房讯 （威海站）2020年，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，要求地方落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。

  国家楼市相关政策：

  1、监管新规调控银行业房贷规模，金融风险防范力度再升级

  根据市场统计，截止2020年三季度，房地产贷款余额达到48.8万亿元，占各项贷款余额比重达到29%，个人住房贷款余额占比为20%，虽然房地产长效机制建设成效明显，但仍存在部分银行机构占比过高问题；此外，11月金融机构新增贷款中，住户部门新增中长期贷款占比达到43%，居民杠杆率过快攀升。

  在此背景下，12月31日人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。新规出台，一方面解绑过去银行与房地产贷款绑定快速盈利的经营思路，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，引导资金流向实体经济；另一方面，个人住房贷款增速有望回归平均贷款增速，居民杠杆率上升速度放缓，有利于提高居民消费需求，促进内循环。

  从整体来看，2020年房企融资环境由松到紧。从银保监会5月发布的《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》、后续央行和住建部8月召开的重点房企座谈会上提出的“三道红线”，再到年末央行和银保监发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，房地产融资调控端口从资金供给端转向需求端最后又回到供给端，目前决策层已从供、需两端全面压降房地产信贷规模，金融风险防范力度再升级，我们认为行业去杠杆将成为长期趋势，房企融资预料收紧。

  2、全年楼市政策出台498次，调控基调整体先松后紧

  2020年1-12月份全国房地产政策调控累计498次，政策调控基调呈现上半年宽松、下半年收紧的趋势，12月房地产政策延续从紧。

  中央层面，12月3日，韩正在住建部召开座谈会，强调要牢牢把住房子是用来住的、不是用来炒的定位，不以房地产为刺激短期经济的手段，促进房地产市场健康平稳发展。随后，12月16—18日，中央经济工作会议再次强调“房住不炒”定位，并提出“住房问题关系民生福祉”，我们要解决好大城市住房突出问题，高度重视保障性租赁住房建设，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

  地方层面，今年上半年地方为稳就业、稳财政，楼市政策放松纾困；下半年以来，房地产调控基调整体收紧。疫情后部分热点城市房地产市场回暖，地市火热极大的挑战了中央“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标，因此触发多地调控加码。12月，地方收紧调控主要表现在行政限制、土地政策和市场监管等方面，昆明、太原、唐山等五地加强预售资金监管，宁波继7月升级限购后，二度政策加码，涉及限贷方面。其中，西安分档提高二套房首付比例，宁波认房又认贷，在避免误伤刚需的前提下，不断加大调控力度。

  整体看，房地产政策层面“稳”字当头，“房住不炒、因城施策”主基调下，房价是触发调控的关键因素。一方面，热点城市调控力度不会放松，一旦房地产市场过热，调控政策必将进一步收紧；另一方面，联系刘鹤“房地产影响投资和消费”发言以及“十四五规划”强调加快构建以国内大循环为主、国内国际双循环相互促进的新发展格局，在部分市场需求较弱、库存问题较严重的弱三、四线城市或将在需求层面刺激刚需购房，去库存。“因城施策”指导下落实“稳地价、稳房价、稳预期”长期调控目标，热点城市房地产市场监管将持续加码，部分压力城市或将适度纾困。

  3、抢人大战再升级，部分城市落户“零门槛”

  年末，多个城市密集出台落户新政，落户渠道再拓宽，部分城市“零门槛”，租房、人才即可落户。12月以来，上海、广州、福州、无锡、重庆、苏州、珠海等7城出台落户新政。其中，上海自12月1日起实施五大类人才直接落户，珠海12月25日起人才引进及入户条件进一步放宽，将具有国家教育部承认的大专(高职)以上学历人员、人社部承认的技工院校高级工班及以上毕业生纳入人才引进范围。广州12月23日起，毕业院校为国家公布的世界一流大学建设高校，或世界一流学科建设高校(即“双一流”建设高校)全日制本科及以上学历的青年人才在引进单位参加社会保险即可入户。

  这之中，苏州人才新政两大亮点——租房落户，社保互认，颇为引人注目。此次落户新政两个亮点分别是落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，以及实现苏州与南京在积分落户时，居住证年限和社保年限积累互认。一方面，在今年长租公寓不断爆雷的背景下，落实租赁落户有助于将租售同权和户籍政策放松进行结合，保障租客的合法权益；另一方面，地区发展急需高层次人才资源，落户政策放松有利于吸纳人才为城市注入动力，实现社保互认也有助于区域一体化发展再进一步。全国“抢人大战”正在进入新阶段，对城市房地产市场而言，未来的刚需市场会迎来更大的利好，各城市给出的福利政策都直接面向刚需，房地产市场将逐步从“卖方市场”转变成“买方市场”。

  4、“三道红线”压顶，严格限制房企融资

  2020年8月20日，住建部和央行联合召开了房地产企业座谈会，多家房地产龙头企业参会，公布的会议新闻稿提到：“人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。”

  根据会后媒体报道，上述房地产企业资金监测和融资管理规则主要指的是“三道红线”政策，即“剔除预收款后的资产负债率大于70％、净负债率大于100％、现金短债比小于1倍”，根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，如房企“三道红线”都触线则为红档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，红档有息负债规模不得增加，每降低一档，上限增加5％。市场普遍预计“三道红线”政策将于2021年正式实施。

  5、12月LPR报价八连平，公开市场操作聚焦流动性维护

  5.1 主要数据

  12月21日，全国银行间同业拆借中心公布的最新LPR显示，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均与前值持平，自4月起连续八月保持不变。

  5.2 MLF+长短期逆回购操作，保持市场流动性合理充裕

  12月15日，为维护银行体系流动性合理充裕，央行开展9500亿元中期借贷便利(MLF)操作，这是央行连续第5个月超额续作。MLF操作包含对12月7日和16日两次共计6000亿元MLF到期的续作，中标利率为2.95%，自此，MLF操作利率连续9个月保持不变。截至12月23日，央行已连续三日操作“7+14”逆回购，利率与此前维持同一水平，12月LPR大概率维持不变。

  2020年初在疫情冲击下，我国一季度经济出现罕见的-6.8%增速。在疫情得到持续稳定控制的背景下，国内经济出现“V形”反转，三季度GDP增速达4.9%。随着我国经济增长逐步回归到正常区间，货币政策基调也在从应对疫情对实体经济的冲击，转为支持经济向潜在产出回归。货币政策方面，12月18日的中央经济会议强调了“稳健”二字，操作上则要求“不急转弯”，这意味着短期没有下调政策利率的需求，未来一段时间企业贷款利率有望“由降到稳”，货币政策回归正常化，不会再明显放松，但也不会再收紧。

  从近期央行MLF+逆回购的操作来看，央行主要采取的是“量增价稳”的方式，以保持流动性合理充裕与利率稳定。在流动性分层、信用利差走阔的背景下，央行或将更加关注长端利率。针对后续货币走向，在全球疫情、国际关系不确定性增强，全球货币政策宽松，国债收益率持续走高的背景下，预计明年货币政策将开始进行流动性和信用调整。在流动性层面，保持合理充裕、灵活精准，坚决不搞“大水漫灌”；在信用层面，控制扩张速度，加强宏观审慎和窗口指导，体现“合理适度”。

  威海本地楼市相关政策：

1、威海调整住房公积金政策

据了解，威海市住房公积金管理委员会是为贯彻落实住建部《住房公积金归集业务标准》《住房公积金个人住房贷款业务规范》和《住房公积金提取业务标准》，深化“放管服”改革，进一步满足群众购房贷款等需求，促进全市房地产市场平稳健康发展，发出通知决定调整部分住房公积金使用政策的。

根据通知，我市从2020年1月1日起将提高公积金住房贷款的额度。夫妻双方均符合贷款条件的贷款额度由最高50万元提高到60万元。

通知加大了对“双一流”大学毕业生的信贷支持力度。将其申请住房公积金贷款的条件由连续正常缴存12个月放宽到6个月，并且贷款额度不与公积金账户余额挂钩。

通知同时允许申请人可提取公积金用于加装电梯，申请人只需提供经业主共同确认的出资协议及一年内的出资证明，即可提取本人及配偶的住房公积金，但提取额不能超过出资的费用。

通知同时恢复执行异地贷款政策。凡户籍属于威海市辖区范围的职工，在外地就业并缴存公积金，在威海市购买住房即可以申请公积金贷款。

通知提出，恢复执行商业贷款转公积金贷款政策。缴存职工已办理商业住房贷款不超过三年，且所购房符合现行公积金贷款条件的，可在提前一次性还清商业贷款后一个月内申请公积金贷款，贷款额不超过一次性还清商业贷款的金额。

通知取消了二次申请公积金贷款的年限限制，申请人首次公积金贷款结清后再次申请公积金贷款，将不受间隔3年的时间限制。

此外，市公积金管理中心还将开展公积金余额抵扣公积金贷款业务。公积金贷款职工可以网上服务厅和手机APP申请夫妻双方公积金余额抵扣部分贷款本金。

2、威海市区土地级别与基准地价调整！

2020年4月17日威海市新闻办举行新闻发布会，市自然资源和规划局党组成员、副局长孙友介绍了威海市市区土地级别与基准地价调整有关情况。

本轮调整的基准日为2019年1月1日，以我市国民经济和社会发展规划以及城市总体规划的要求为出发点，本着科学性、前瞻性、适用性的原则，以我市近三年来成交的出让土地案例为数据基础，形成了更新成果，调整范围包括环翠区、高区、经区和临港区。土地使用年期设定为国家法定最高出让年期，即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年。

本次调整的基准地价是不同级别商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地四类用地价格。其他用地价格可参照相关或相近用途类别确定。本次调整自2020年4月11日起正式执行。

3、威海烟台青岛潍坊日照五市住房公积金互认互贷

贯彻落实《山东省人民政府关于加快胶东经济圈一体化发展的指导意见》和《胶东经济圈住房公积金一体化发展合作协议》要求，深入推进胶东五市间住房公积金互认互贷。

自2020年11月9日起，职工在青岛、烟台、潍坊、日照四市缴存住房公积金，在我市购房申请异地贷款或作为配偶参与申贷的，取消户籍限制，其他条件仍按原规定执行。

五市间取消区域内购房贷款职工的户籍地限制，实现真正意义上的互认互贷，为五市间人口跨地区流动、就业及购房提供更多的政策优惠和资金支持。

4、《威海市应对新冠肺炎疫情住房公积金阶段性支持政策》

2020年3月16日，从威海市住房公积金管理中心获悉，经市委经济运行应急保障指挥部同意，《威海市应对新冠肺炎疫情住房公积金阶段性支持政策》制定并发布施行。

2020年6月30日前，住房公积金缴存企业因受疫情影响，无法按时足额缴存住房公积金的，经企业职工代表大会或者工会讨论通过后，可向威海市住房公积金管理中心申请缓缴，缓缴期限至2020年6月。缓缴期间，缴存时间连续计算，不影响职工正常提取和申请住房公积金贷款；职工需办理账户转移或者销户提取的，企业应当先为其办理补缴。

企业申请缓缴时，应当同时提交补缴方案，并在2020年9月30日前补齐欠缴的住房公积金，补缴金额按照缓缴前的缴存基数和缴存比例计算确定。

对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人员，可灵活调整其住房公积金贷款还款安排，合理延后还款期限。疫情防控期间未能正常还款的，可不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。

在疫情防控期间，对购建房提取、提前结清贷款提取、既有住宅增设电梯提取等有受理时限要求的提取业务，延长受理时限至疫情结束后的3个月。对受疫情影响支付房租压力较大的租房职工，可在本年度内分两次提取住房公积金用于支付房租，提取额度不超过本年度最高限额。

对受疫情影响的企业，经职工代表大会或者工会讨论通过后，可按规定申请降低住房公积金缴存比例，单位和个人缴存比例最低不低于5％。待疫情结束后，企业可根据自身生产经营情况，自主选择恢复原比例。